JMBG2024038

蓬江区、江海区、新会区人民政府，市财政局、市住房城乡建设局、市城市管理综合执法局、江门税务局：

　　《江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请及时向我局反馈。

　　江门市自然资源局

　　2024年12月2日

　　（联系人：黄海文，联系电话：0750-3863746）

　　江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见

　　为进一步解决蓬江区、江海区、新会区（以下简称“市区”）实施不动产统一登记（2016年3月11日）前存在的影响登记的历史遗留问题，切实维护群众权益，本着尊重历史、实事求是，依法依规、灵活处理，统筹兼顾、分类处理的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规和文件精神，结合市区实际，制定如下意见。

　　一、关于建筑物跨宗地建设的问题

　　（一）有合法的土地使用权来源材料，建筑物已依法取得规划核实、竣工验收手续，涉及跨宗地建设的，经不动产所在地自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

　　（二）建筑物跨宗地建设，占用的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的宗地中剩余土地使用年限最长或最短的宗地对应的土地使用年限登记。土地使用年限增加的，应按规定补缴土地出让金及有关税费。

　　（三）建筑物占用的土地用途不一致的，以规划批准的建筑物用途登记。拟变更的土地用途地价标准高于原土地批准用途地价标准的，应补缴土地出让金。

　　（四）建筑物占用的土地为不同权属人的，如被占用地块的土地权属人同意放弃该部分土地使用权并交还给政府的，经不动产所在地自然资源主管部门审核、报经同级地方人民政府同意，在该部分土地使用权办理注销登记后，如权利性质与建筑物原占用土地权利性质一致的，可由房屋业主直接申请办理不动产登记；如权利性质为划拨土地，与建筑物原土地权利性质不一致的，可由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后办理不动产登记。

　　（五）补缴土地出让金由不动产所在地自然资源主管部门核定、税务部门征收，并由自然资源主管部门与项目开发单位（土地使用者）签订土地使用权出让合同或者土地使用权出让合同补充合同。凭房屋所有权证书申请不动产登记的，可由项目开发单位或房屋业主补缴土地出让金及相关税费后办理不动产登记。土地出让金按照有关规定进行计收。

　　二、关于部分建筑物超出批准用地范围建设的问题

　　建筑物已依法取得规划核实、竣工验收手续，但部分建筑物超出批准用地范围建设且所占土地无合法土地权属来源的，按照以下情形办理：

　　（一）建筑物占地未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线的，由不动产登记中心按照批准用地范围及房屋测绘报告等进行登记，其中宗地按照批准用地范围的面积登记，房屋按照房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

　　（二）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有建设用地，且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：

　　单幢建筑物占地面积不大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物占地面积的1%的，或者单幢建筑物占地面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于4㎡的,可不进行违法用地处理,由不动产登记中心按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积办理登记。超出上述规定范围的，依法处罚后，再按房屋原批准用地权利性质，采取划拨或协议出让方式补办用地手续予以办理登记。

　　本条款适用于经自然资源主管部门批准的所有规划用途的国有土地。

　　（三）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有建设用地，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记中心应将房屋超出批准用地情况有关资料移交不动产所在地自然资源主管部门。自然资源主管部门在查清房屋超出用地红线占用的土地的权属等情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，报经同级人民政府同意后，书面通知不动产登记中心予以确权登记。不动产登记中心凭不动产所在地自然资源主管部门出具的予以确权登记的通知办理登记。办理原则如下:

　　1.房屋原批准用地为“划拨土地”的，可将超出用地红线占用的土地按现状划拨到全体业主名下。不动产登记中心按“划拨土地”性质和建筑物实际用地面积办理登记，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中注记：“本宗地超出用地红线占用的土地面积为×平方米，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按有关规定补缴土地出让金及相关税费”；在发生不动产买卖、交换、赠与等情况时，应由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　2.房屋原批准用地为“出让土地”的，可将超出用地红线占用的土地按现状协议出让到全体业主名下。房屋业主应就超出用地红线占用的土地补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　前述第1和第2条款是以经有批准权限的人民政府批准的土地使用权供应方式划分的，适用于经自然资源主管部门批准的所有规划用途的国有土地。

　　3.土地出让金按照有关规定进行计收。

　　（四）在1998年修订的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前已建设的城镇住宅（不含自建房），建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用集体建设用地，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记，如有资料佐证已签订征地补偿协议，且征地补偿已支付到位，但因历史原因开发单位未完善土地征收手续的，按照以下程序办理：

　　1.由镇政府（街道办事处）会开发单位、集体建设用地原所有权人确认征地行为及征地范围，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，经不动产所在地自然资源主管部门审核后，报经同级人民政府同意，确认超出用地红线占用的土地为国有建设用地，并按照本条第（三）款第1-3项的规定确定土地权属。开发单位灭失的，征地行为及征地范围可由镇政府（街道办事处）和集体建设用地原所有权人两方进行确认。

　　2.不动产所在地自然资源主管部门书面通知不动产登记中心予以确权登记。不动产登记中心凭自然资源主管部门出具的予以确权登记的通知办理登记。

　　3.如房屋所占用的集体建设用地已办理集体土地所有权登记的，在为房屋所有权人办理不动产登记前，须由集体土地所有权人根据公示确认的征地范围，申请办理集体土地所有权注销或变更登记，或由不动产登记中心依据区人民政府出具的嘱托文件办理。

　　三、关于建筑物无土地权属来源文件的问题

　　（一）在2016年3月11日实施不动产统一登记前，国有建设用地上已经出售且已办理房屋首次登记的城镇住宅，符合国土空间规划但按规定应取得而未取得土地权属来源文件的，按照以下情形办理：

　　1.全部房屋仍登记在开发企业名下的，依法对开发企业进行处罚后，按协议出让方式补办用地手续后办理不动产登记。

　　2.房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无土地权属来源文件有关情况资料移交不动产所在地自然资源主管部门。自然资源主管部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，报经同级人民政府同意后，书面通知不动产登记中心按划拨土地予以确权登记，土地用途按照房屋确权时的用途确定，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中注记：“本宗地×平方米无土地权属来源，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按有关规定补缴土地出让金及相关税费”。自然资源主管部门同时依法对开发企业进行处罚。

　　3.房屋业主办理不动产买卖、交换、赠与的，应到不动产所在地自然资源主管部门申请办理划拨土地补出让手续，经补缴土地出让金及相关税费后，予以办理登记。土地出让金按照有关规定进行计收。

　　（二）在2016年3月11日实施不动产统一登记前，国有建设用地上已办理房屋首次登记的自建住宅，符合国土空间规划但按规定应取得而未取得土地权属来源文件，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无土地权属来源文件有关情况资料移交不动产所在地自然资源主管部门。自然资源主管部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，报经同级人民政府同意后，依法对业主进行处罚后补办协议出让手续。土地用途按照房屋确权时的用途确定。土地出让金按照有关规定进行计收。

　　（三）对于在1998年修订的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前，国家机关、事业单位、国有企业、集体企业，在集体建设用地上建设房改房、集资房等，房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记，如符合国土空间规划，有资料佐证已签订征地补偿协议，且征地补偿已支付到位，但因历史原因开发单位未完善土地征收手续的，按照以下办法办理：

　　1.由镇政府（街道办事处）会开发单位、集体建设用地原所有权人确认征地行为及征地范围，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，经不动产所在地自然资源主管部门审核后，报经同级人民政府同意，确认房屋所占用的土地为国有建设用地，并按照本条第（一）款第2-3项的规定确定土地权属。开发单位灭失的，征地行为及征地范围可由镇政府（街道办事处）和集体建设用地原所有权人两方进行确认。

　　2.自然资源主管部门书面通知不动产登记中心予以确权登记。不动产登记中心凭自然资源主管部门出具的予以确权登记的通知办理登记。

　　3.如房屋所占用的集体建设用地已办理集体土地所有权登记的，在为房屋所有权人办理不动产登记前，须由集体土地所有权人根据公示确认的征地范围，申请办理集体土地所有权注销或变更登记，或由不动产登记中心依据区人民政府出具的嘱托文件办理。

　　（四）已建成的中小学校、养老服务设施、宗教活动场所及机关事业单位办公用房等四类用地，符合国土空间规划但无土地权属来源文件的，按不同时间段分类办理：

　　1.有资料佐证在1987年1月1日《土地管理法》施行前，该房屋或土地已由学校、养老机构、宗教团体、机关事业单位等全民所有制单位或城镇集体所有制单位占有或使用，且至今仍在使用的，该占有或使用单位可向不动产所在地自然资源主管部门申请办理土地确权手续。自然资源主管部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不成立的，报同级人民政府批准后，按土地现状出具国有土地使用权确权文件。

　　2.在1987年1月1日《土地管理法》施行时起至1998年12月31日前，该房屋或土地由学校、养老机构、宗教团体、机关事业单位等全民所有制单位或城镇集体所有制单位占有或使用的，由该占有或使用单位向不动产所在地自然资源主管部门申请补办用地手续。自然资源主管部门依照用地行为发生时生效的《土地管理法》等相关规定进行处罚后，按土地现状办理用地手续。涉及占用集体建设用地的，可按集体建设用地性质办理用地手续，或按现状办理征收手续。

　　3.在1998年12月31日后，该房屋或土地由学校、养老机构、宗教团体、机关事业单位等全民所有制单位或城镇集体所有制单位占有或使用的，依法处理后完善用地手续。

　　四、关于国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题

　　（一）在2016年3月11日实施不动产统一登记前，已经分别登记的房屋用途和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记中心应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限按照本通知第六条的规定的原则进行确定，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

　　（二）国有土地上自建住宅已通过规划核实，但登记时建筑平面或建筑立面等与规划核实不一致的，由权利人向不动产所在地自然资源主管部门申请办理规划实施情况核定或规划变更手续。不动产所在地自然资源主管部门同意后，权利人凭规划实施情况核定意见或经批准的变更建筑设计图申请办理不动产登记。

　　五、关于开发建设主体灭失的问题

　　因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位或上级主管部门的，可由不动产所在地区住房城乡建设部门报请同级人民政府，由政府指定的机构、组织代为申请办理。因开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

　　六、关于综合用地、商住用地用途细分的问题

　　（一）原为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未约定商业、住宅、工业等不同用途的使用年限的，在按照城乡规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地50年，商业用地40年，工业用地50年。

　　（二）原为“商住用地”，土地出让合同约定使用年限为70年，但未约定商业、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城乡规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年，商业用地40年。

　　七、本意见适用于江门市区不动产登记有关历史遗留问题的处理，其他县级市可参照本意见执行，结合当地实际，制定各地的处理意见。

　　八、本意见由江门市自然资源局负责解释，自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

　　图        解：江门市自然资源局关于印发江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知

　　文本解读：江门市自然资源局关于印发江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知