图解：江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）

解读文本：江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）

江门市自然资源局关于印发《江门市自然资源局

关于江门市区不动产登记历史遗留问题

的处理意见（试行）》的通知

江自然资〔2019〕8号

JMBG2018041

蓬江区、江海区、新会区人民政府，市财政局、市住房城乡建设局、市税务局：

经市人民政府同意，现将《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请及时向我局反映。

江门市自然资源局

2019年1月16日

江门市自然资源局关于江门市区不动产登记

历史遗留问题的处理意见（试行）

为妥善解决蓬江区、江海区、新会区(以下简称“市区”）实施不动产统一登记（2016年3月11日）前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，对登记中遇到的问题提出以下处理意见。

一、基本原则

（一）依法依规。要依照有关法律和规定开展不动产登记工作。

（二）尊重历史。处理不动产统一登记中出现的问题，要以尊重历史的原则客观处理。

（三）便民利民。在严格审核当事人有关材料的基础上，提高行政效能。

二、历史遗留问题主要形式

（一）建筑物跨宗地红线建设导致用途或土地使用年限不一致；

（二）建筑物部分超出宗地红线占用国有建设用地；

（三）已办理房屋首次登记的商住楼宇无土地权属来源资料；

（四）国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致；

（五）已办理集体土地使用证或有合法用地批文的农村宅基地上房屋缺乏规划报建资料;

（六）综合用地、商住用地用途细分。

三、分类处理历史遗留问题

（一）关于建筑物跨宗地红线建设导致用途或土地使用年限不一致的问题

1.拟登记建筑物占用的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地对应的土地使用年限登记。土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退回。

2.拟登记建筑物占用的土地用途不一致的，以规划批准的该建筑物的实际用途登记。该建筑物所占用的土地中，原批准的土地用途与建筑物登记用途不一致的部分，建筑物登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金，补缴标准按照自然资源管理部门依法受理申请补缴时点的土地市场价格评估确定。

3.拟登记建筑物占用的土地为不同权属人的，可办理土地转让手续，使拟登记的建筑物所占地块属同一权属人，再按照前述第1、2点处理后予以登记。

4.需补缴土地出让金的，由拟登记不动产所在区自然资源管理部门计收，并与土地使用者签订土地使用权出让合同或者土地使用权出让合同补充合同。土地使用权人凭土地使用权出让合同或者土地使用权出让合同补充合同及其他有关资料向不动产登记机构申请登记。

（二）关于建筑物部分超出宗地红线占用国有建设用地的问题

建设项目已依法取得规划、竣工验收手续，但建筑物部分超出原批准用地红线占用国有建设用地的，按照以下情形办理：

1.建筑物基底未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的，由不动产登记机构按照原批准用地红线及房屋测绘报告等进行登记，其中宗地按照原批准用地红线范围的面积登记，房屋按照房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

2.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线,且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：

（1）单幢建筑物基底面积不大于100㎡,且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基底面积的1%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于4㎡的,可不做违法用地处理,由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。

本条款适用于经规划部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

（2）建筑物为住宅用途（包括但不限于商品房、别墅、自建房、平房等），单幢建筑物基底面积不大于100㎡，且超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的1%但不大于5%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于15㎡的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；超出上述规定范围的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续，列入问题楼盘按照一事一议原则依法处理。

（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商业、工业、医疗、教育等），单幢建筑物基底超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于该幢建筑物基底面积的5%的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的5%的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续。

3.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线,且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应予以办理。

（1）所在宗地原为“划拨土地”的，可按照“划拨土地”性质和建筑物实际用地面积办理登记，并将建筑物超出用地红线情况在不动产登记簿证上如实记载及书面函告区自然资源管理部门;但在发生不动产买卖、交换、赠与、抵押等情况时，应由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

（2）房屋所在宗地原为“出让土地”的，应由房屋业主就超出用地红线部分土地补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

前述第（1）和第（2）条款是以经有批准权限的人民政府批准的土地使用权供应方式划分的，适用于经规划部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

（3）超出用地红线部分土地出让金按照以下方式计收：①对于商业、住宅单元房屋，土地出让金补缴总金额按照自然资源管理部门依法受理该幢楼第一户业主申请补缴土地出让金的时点的土地市场价格评估确定，每套房屋应补缴金额按照“房屋单元建筑面积占该幢楼总建筑面积”的比例进行分摊。②对于别墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商业用途单元房屋），应补缴金额按照自然资源管理部门依法受理申请补缴时点的土地市场价格评估确定。

（三）关于已办理房屋首次登记的商住楼宇无土地权属来源资料的问题

1.对于在无土地权属来源资料的国有土地上建设并已办理房屋首次登记的商住楼宇，小区全部房屋尚未登记到购房人名下或房屋为自建房的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记。

2.房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到购房人名下，购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，原则按照划拨土地办理。

3.房屋业主办理不动产买卖、交换、赠与、抵押等情况的，应到区自然资源管理部门申请办理划拨土地补出让手续、补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。土地用途按照房屋确权时的用途确定。土地出让金按照以下方式计收：（1）住宅单元房屋补缴地价=住宅用地区片基准地价×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×地价指数×40%；（2）别墅应补缴金额按照自然资源管理部门依法受理申请补缴时点的土地市场价格评估确定。

4.房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照房屋确权时的用途确定，土地性质按照“划拨土地”确定。不动产登记部门要及时将建筑物无土地权属来源资料情况书面函告区自然资源管理部门。

前述第1-4条款均以占用土地属国有性质为前提，房屋占用土地属集体性质的不予以办理登记。

（四）关于国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题

1.不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源、住房城乡建设（房管）等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

2.国有土地上自建住宅的实际面积或建筑形状等与原规划批准建设的内容不一致的，在土地使用权人就房屋现状与原规划批准建设的内容不一致的情况向自然资源管理部门申请办理规划实施情况核定或修改图纸，并经自然资源管理部门同意后，不动产登记机构凭自然资源管理部门核定意见或同意修改的图纸办理登记。

（五）关于已办理集体土地使用证或有合法用地批文的农村宅基地上房屋缺乏规划报建资料的问题

农村宅基地已办理集体土地使用证或有合法用地批文，但地上房屋缺乏规划报建资料的，权利人申请不动产登记时，由不动产登记机构根据房屋建成时期，按照以下情形分别办理：

1.房屋在江门市实施土地总登记前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋实际建筑面积办理登记，房屋建成时间参照宅基地土地使用证发证时间，或者以其他能够证明房屋建成时间的资料为准。

2.房屋在江门市实施土地总登记后（即1992年12月以后）建成，且宅基地依法批准使用的，根据不同情况，区别办理，房屋建成时间参照宅基地土地使用证发证时间。

（1）房屋在江门市实施土地总登记后（即1992年12月以后）至2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成，已建房屋符合城乡规划及不动产登记相关管理规定的，房屋按照实际面积登记；已建房屋不符合城乡规划管理规定的，不予以办理登记。

（2）房屋在2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施后建成，已建房屋符合城乡规划及相关管理规定的，由城市管理部门进行违法建设处理、经有资质的房屋鉴定机构进行安全鉴定，并在土地使用权人向自然资源管理部门申请补办规划手续后，不动产登记机构凭规划批准文件办理登记。

（六）关于综合用地、商住用地用途细分的问题

1.原为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未约定商业、住宅、工业等不同用途的使用年限的，在按照城市规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地50年，商业用地40年，工业用地50年。 

2.原为“商住用地”，土地出让合同约定使用年限为70年，但未约定商业、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城市规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年，商业用地40年。 

四、本意见适用于江门市区（含蓬江区、江海区、新会区）辖区范围内不动产登记有关问题的处理。其他县级市可参照执行，也可根据本处理意见精神，结合当地实际，制定各地的处理意见。

五、本意见由江门市自然资源局负责解释，自2019年3月1日起施行，有效期3年。