一、《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》的制订背景是什么？

自2016年实施不动产统一登记以来，江门市不动产登记工作运行平稳，取得了良好成效。但随着工作不断深入，原来房屋和土地长期分散登记遗留的历史问题日益突出，不利于维护群众合法财产权益，也给社会安全稳定带来了隐患。为切实解决不动产登记历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，江门市自然资源局制订出台了《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》（以下简称《处理意见》）。

  二、《处理意见》的制订依据是什么？

制订依据包括：

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（三）《中华人民共和国物权法》；

（四）《不动产登记暂行条例》；

（五）《不动产登记暂行条例实施细则》。

三、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？

《处理意见》主要对六类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

一是关于建筑物跨宗地红线建设导致用途或土地使用年限不一致的问题。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原则办理。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地用途不一致的，按照经规划批准的建筑物的实际用途确定土地的用途，依法须补缴土地出让金的，土地使用权人须进行补缴。

二是关于建筑物超出宗地红线占用国有建设用地的问题。分三类情况处理：1.建筑物基底未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记；2.建筑物基底超出用地红线,房屋业主未办理房屋所有权证的，视不同情况采取“按照实际用地和建筑面积登记”、“进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后办理登记”、“不予受理登记，属于住宅的列入问题楼盘一事一议”等办法处理；3.建筑物基底超出用地红线,房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记的，可以办理登记，但房屋业主需视情况补缴超出用地红线部分的土地出让金及相关税费。

三是关于已确权商住楼宇无土地权属来源的问题。分两类情况处理：1.小区全部房屋仍在开发商名下或房屋为自建房的，进行违法用地处理并补办土地出让手续后，予以办理登记；2.房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记的，原则按照划拨土地办理。但涉及买卖、交换、赠与、抵押等不动产处置情况的，房屋业主须补办土地出让手续、补缴土地出让金后，才可办理登记。

四是关于房屋用途和土地用途不一致或房屋与规划批准建设内容不一致的问题。对于房屋用途和土地用途不一致的，采取分别按照原记载的房屋、土地用途登记的办法处理，但要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。对于国有土地上自建住宅存在与原规划批准建设内容不一致的，应依法重新核定后，才予以办理登记。

  五是关于有合法用地来源的农村宅基地上房屋缺乏规划报建资料的问题。对于该类情况，划分时间段进行处理：1.房屋在江门市实施土地总登记前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋实际建筑面积登记；二是房屋在江门市实施土地总登记后（即1992年12月以后）至2008年《城乡规划法》实施前建成，符合规划、登记相关管理规定，且宅基地依法批准使用的，按照房屋实际面积登记；三是房屋在2008年《城乡规划法》实施后建成，符合城乡规划及相关管理规定，且宅基地依法批准使用的，经依法处理后办理登记。

六是关于综合用地、商住用地细分为住宅、商业、工业等用途的问题。对于在土地出让时，综合用地、商住用地等无进行用途细分，但是根据城市规划，需进行用途细分的，按照不超过原土地出让年限及土地用途最高出让年限的原则办理。具体为：使用年限自原土地出让起始日期计算，综合用地细分为住宅用地50年，商业用地40年，工业用地50年；商住用地细分为住宅用地70年，商业用地40年。

四、《处理意见》的适用范围是什么？

 本意见适用于江门市区（含蓬江区、江海区、新会区）辖区范围内，对实施不动产统一登记（2016年3月11日）前存在的不动产登记历史遗留问题的处理。其他县级市可参照执行。

  五、《处理意见》什么时候实施？

      本意见自2019年3月1日起施行，有效期3年。

 原文链接：江门市自然资源局关于印发《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题 的处理意见（试行）》的通知

图解链接：《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》图解