一、制订背景

　　2018年，广东省自然资源厅下发《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号），选定汕头市、江门市作为试点，开展集体建设用地和农用地基准地价制订试点工作。因此，江门市自然资源局选择江门市市区组织开展“江门市市区集体农用地基准地价评估试点项目”，一方面为了建立、健全江门市市区公示地价体系，反映集体农用地流转价格的动态变化，为集体所有权人、承包权人流转农用地提供价格参考；另一方面为全省开展集体农用地基准地价体系构建思路提供实践经验和借鉴思路。

　　二、法律法规政策依据

　　（一）法律法规、上级机关文件依据

　　1.《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）；

　　2.《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号）等文件。

　　（二）技术依据

　　1.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

　　2.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

　　3.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

　　4.《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》。

　　三、成果适用范围及应用

　　（一）成果适用范围

　　集体农用地基准地价成果仅适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体农用地使用权流转价格参考。

　　（二）成果应用

　　集体农用地基准地价成果为集体农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据。

　　本次集体农用地基准地价成果不用于土地征收价格参考。

　　四、主要内容说明

　　江门市市区集体农用地基准地价成果包括集体农用地（耕地、园地、林地、坑塘水面）基准地价和基准地价图，其主要内容如下：

　　（一）评估范围及地价内涵

　　1.评估范围：江门市市区范围内现有的耕地、园地、林地、坑塘水面四个地类的集体农用地，合计898.98平方公里。

　　2.集体农用地类型共4类，包括：耕地、园地、林地、坑塘水面。

　　3.土地使用权类型：土地承包经营权价格、土地出租价格。

　　4.土地承包经营年期：集体耕地、集体园地、集体坑塘水面为30年，集体林地为70年；土地出租年期：集体耕地、集体园地、集体林地、集体坑塘水面为1年。

　　5.估价期日：2019年1月1日。

　　（二）基准地价成果

　　本次江门市市区集体农用地基准地价成果包括承包经营权价格和土地出租价格两种价格形式。具体各集体农用地用途基准地价详见下表：

　　表1  江门市市区集体农用地各用途级别基准地价土地承包经营权地价表

表2  江门市市区各用途集体农用地基准地价土地出租地价表

单位：元/亩/年

　　注：本次基准地价价格存在两种表现形式，其中在设定土地出租年期下的集体土地出租价格，在当地标准耕作制度下，根据三资平台数据及外业调查情况等实际情况，集体土地出租价格年期单位为1年，适用年期为5年。

　　五、集体农用地基准地价与征地补偿标准的区别

　　集体农用地基准地价是使用权的价格，内涵是在不改变农用地用途不改变所有权性质的前提条件下的农用地使用权价值。

　　征地补偿标准是所有权的价格，是指政府由于公共利益征收集体土地，给予一定的经济补偿，是集体所有权转变成国有所有权条件下的集体农用地补偿价格。

　　六、公布实施时间

　　本基准地价成果自2020年5月1日起施行，由江门市自然资源局负责解释。

原文链接：江门市人民政府关于公布实施江门市市区集体建设用地和农用地基准地价试点项目成果的通知

图解：江门市市区集体农用地基准地价试点项目成果

图解：江门市市区集体建设用地基准地价试点项目成果

解读文本：江门市市区集体建设用地基准地价试点项目成果政策解读