江门市市区2017年国有农用地基准地价政策解读
2018年10月29日，江门市人民政府印发了《江门市人民政府关于公布实施江门市市区国有农用地基准地价的通知》（江府〔2018〕24号），本次市区国有农用地自2018年12月1日起执行。现将该政策解读如下：
根据法律法规和有关文件要求，市、县人民政府对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时更新并公布，原则上不得超过3年。目前，土地的基准地价管理主要是国有城镇建设用地基准地价，对国有农用地基准地价缺乏相关的管理。根据国家对扩大国有土地有偿使用范围意见要求，国有农用地作为国有土地重要组成部分，将纳入土地基准地价管理范围。
为规范推进国有农用地使用制度改革，加强农用地价格评估与管理，完善国有农用地基准地价体系，显化维护国有农用地资产，广东省国土资源厅要求各地于2018年内全面完成国有农用地基准地价的制订、验收和发布。
2017年9月始，我局开展本次江门市市区国有农用地基准地价制订工作。依据技术规范、估价规程和制订程序，在原有农用地定级估价工作的基础上，测算市区各级别、各类型国有农用地基准地价，编制形成江门市市区国有农用地基准地价成果，成果已完成征求各区人民政府及市直相关职能部门意见、经过专家风险评估及咨询论证、举办听证会、征询社会公众意见、通过广东省国土资源厅技术专家验收、合法性审查、市区土地管理委员会专责小组会议审议以及市政府常务会议审议等程序。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》、《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》等文件。
《农用地定级规程》、《农用地质量分等规程》、《农用地估价规程》、《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》。
国有农用地基准地价仅适用于土地性质为国有且土地用途不得改变条件下的农用地使用权价格参考。
国有农用地基准地价的主要用途是为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。
本次国有农用地基准地价内涵是在不改变农用地用途的前提条件下的农用地使用权价值。以耕地为例，不改变农用地用途就是指耕地在转让后，还是以耕地种植为条件，一旦耕地种植制度改变为其他经济作物种植制度，则属于农用地用途改变，本轮国有农用地基准地价不适用。
征地补偿标准则是征地补偿保护标准是指政府由于公共利益需要对集体或个人的手中土地进行强制征收，然后依法需给予一定的经济补偿，为了保障被征收人的利益，以行政行为设置最低征地保护价，相关征地补偿不得低于征地补充保护标准。征收后的土地属于国有，土地用途将根据公共利益需要改变为相应的建设用地，征地补偿标准的地价内涵是集体农用地转变成国有建设用地条件下的农用地补偿价值。所以两者在地价内涵设定上是不一致。
本次国有农用地基准地价内涵是设定在50年使用年限条件下的土地使用权地价，而征地补偿则是直接把集体土地征收为国有建设用地，征地补偿标准对应的土地年限是无限年限下的土地补偿标准。所以两者在地价年限上也是存在不同的。
国有农用地基准地价主要受到土地的土壤自然属性、位置的优劣及地区经济水平的影响，同一区域内不同的农用地，农用地基准地价是不一定相同，因此会出现同一个用途在同一个镇街范围内存在不同地价情况。
征地补偿保护标准则是政府行政行为的体现，所以从方便管理角度出发，征地补偿保护标准一般是根据地区经济水平状况不同，以镇或者县为单位，统一征地补偿标准。
因此，从国有农用地基准地价与征地补偿标准的区别可以看出，国有农用地基准地价与征地补偿保护标准由于地价内涵和展现方式不同，不具有直接可比性。
为了让群众对国有农用地基准地价有一个比较直观的理解，在此把国有农用地基准地价与广东省征地补偿保护标准进行一个简单对比，仅供参考。
目前省执行的征地补偿保护标准是《广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）》，当中只对耕地、园地、林地、养殖水面及未利用地进行分类，因此，国有农用地基准地价也根据相应的分类进行简单的对比。
根据省补偿标准，江门市市区属于补偿标准四类、五类和六类补偿价格，由于对比标准不统一，因此对比原则为基准地价高级别与省补偿标准的高类别（即基准地价级别一的价格与省补偿标准四类补偿价格，基准地价级别二的价格与省补偿标准五类补偿价格，基准地价级别三的价格与省补偿标准六类补偿价格）进行对比。对于草地、沿海滩涂、内陆滩涂在省补偿标准里没有对应的用途分类，因此不作具体对比。
本轮耕地（水田）各级别基准地价均比省补偿标准低，且级别高的相对级别低的，更接近补充标准。各级别分别低于省征地补偿标准18.92%、23.28%、28.47%。
表2 耕地（水田）基准地价与省补偿标准价格对比
单位：元/平方米
基准地价级别 | 基准地价 | 省补偿标准类别 | 省补偿标准 | 占比 |
1 | 72 | 四类 | 88.80 | 81.08% |
2 | 58 | 五类 | 75.60 | 76.72% |
3 | 50 | 六类 | 69.90 | 71.53% |
备注：占比=基准地价÷省补偿标准，下同。
本轮耕地（旱地）各级别基准地价均比省补偿标准低，与水田一样，级别高的相对级别低的更接近补充标准。各级别分别低于省征地补偿标准28.49%、27.91%、31.33%。
表3 耕地（旱地）基准地价与省补偿标准价格对比
单位：元/平方米
基准地价级别 | 基准地价 | 省补偿标准类别 | 省补偿标准 | 占比 |
1 | 64 | 四类 | 88.80 | 71.51% |
2 | 55 | 五类 | 75.60 | 72.09% |
3 | 48 | 六类 | 69.90 | 68.67% |
本轮各级别基准地价均比省补偿标准低，分别低于省征地补偿标准8.49%、8.29%、14.5%。其中级别二与其他级别相比，更接近与补偿标准。
表4 园地基准地价与省补偿标准价格对比
单位：元/平方米
基准地价级别 | 基准地价 | 省补偿标准类别 | 省补偿标准 | 占比 |
1 | 64 | 四类 | 68.30 | 91.51% |
2 | 53 | 五类 | 58.15 | 91.71% |
3 | 46 | 六类 | 53.80 | 85.50% |
本轮坑塘水面（养殖水面）各级别基准地价比省补偿标准低，分别低于省征地补偿标准12.02%、10.49%、7.22%。在基准地价1级至3级期间，级别越低，基准地价的价格越接近省补偿标准。
表5 坑塘水面（养殖水面）基准地价与省补偿标准价格对比
单位：元/平方米
基准地价级别 | 基准地价 | 省补偿标准类别 | 省补偿标准 | 占比 |
1 | 81 | 四类 | 92.2 | 87.98% |
2 | 70 | 五类 | 78.45 | 89.51% |
3 | 67 | 六类 | 72.6 | 92.78% |
本轮林地各级别基准地价均比省补偿标准低，分别低于省征地补偿标准9.53%、19.62%和18.45%。其中林地基准地价1级相比2级和3级地价更接近省补偿标准。
表6 林地基准地价与省补偿标准价格对比
单位：元/平方米
基准地价级别 | 基准地价 | 省补偿标准类别 | 省补偿标准 | 占比 |
1 | 29 | 四类 | 31.8 | 90.47% |
2 | 23 | 五类 | 28.6 | 80.38% |
3 | 21 | 六类 | 25.2 | 81.55% |
以坑塘水面（养殖水面）地价宗地地价测算应用为例
例：待估宗地位于蓬江区棠下镇某养殖水面，养殖面积为35000平方米。土地所在级别为一级，土地开发程度为宗地外道路通达且有水源保障、宗地内实现通电、有基本的排水与引水设施，土地剩余使用年期为40年。求该宗地于2017年11月01日的地价。
第一步：确定计算公式
坑塘水面单位面积地价=坑塘水面级别基准地价×（1+各因素指标修正系数之和）×期日修正系数×剩余使用年期修正
坑塘水面总地价=坑塘水面单位面积地价×坑塘水面总土地面积
第二步：查询级别地价
根据级别地价图件，查得待估宗地对应的级别地价为坑塘水面一级81元/平方米。
第三步：确定待估宗地的修正系数
（1）确定各因素指标修正系数
待估宗地位于坑塘水面一级地价范围，根据待估宗地的实际地块情况及《江门市市区2017年国有坑塘水面基准地价一级修正系数表》，确定其修正系数为1.9%。
指标标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | 待估宗地 | ||||||
因素指标 | 修正系数 | 因素指标 | 修正系数 | 因素指标 | 修正系数 | 因素指标 | 修正系数 | 因素指标 | 修正系数 | 因素情况 | 修正系数 | |
地貌类型 | 处于平原地带 | 1.78% | 处于平原、丘陵过渡地带 | 0.89% | 处于丘陵地带 | 0% | 处于丘陵、山地过渡地带 | -0.89% | 处于山地地带 | -1.78% | 一般 | 0.00% |
水源质量 | 水质达到Ⅰ类标准 | 2.99% | 水质达到Ⅱ类标准 | 1.49% | 水质达到Ⅲ类标准 | 0% | 水质达到Ⅳ、Ⅴ类标准 | -1.49% | 水质达到劣Ⅴ类标准 | -2.99% | 较优 | 1.49% |
水源类型 | 河流、大型水库（西江、潭江、那咀水库、万亩水库、曾坑水库、梅阁水库） | 1.66% | 河流 | 0.83% | 湖泊、水库（大西坑水库、东方红水库、龙门水库等大、中型水库） | 0% | 其他小型水库 | -0.83% | 紧依靠地下水 | -1.66% | 较优 | 0.83% |
保水能力 | 塘底为粘土，保水性好 | 1.73% | 塘底为壤粘土，保水性较好 | 0.87% | 塘底为砂壤土，保水性一般 | 0% | 塘底为砂土，保水性较差 | -0.87% | 塘底为砾质土，保水性差 | -1.73% | 一般 | 0.00% |
供电保障率 | 供电设备完善，充分满足用电需求 | 2.14% | 供电设备较完善，基本满足用电需求 | 1.07% | 电力供应季节性调节，一般满足用电需求 | 0% | 供电设备配置不到位，供电保障较差 | -1.07% | 无供电条件 | -2.14% | 优 | 2.14% |
排水条件 | 有健全的排灌水沟道(包括抽排) | 0.80% | 排灌体系基本健全 | 0.40% | 排灌体系一般 | 0% | 排水体系不完善，容易淤塞 | -0.40% | 无任何排水体系 | -0.80% | 较劣 | -0.40% |
距居民点距离（米） | （0，500） | 0.94% | ［500，800） | 0.47% | ［800，1200） | 0% | ［1200，1500） | -0.47% | ［1500，+∞） | -0.94% | 较劣 | -0.47% |
坑塘形状 | ［0.8，1.1） | 0.77% | ［0.7，0.8） | 0.38% | ［0.5，0.7） | 0% | ［0.3，0.5） | -0.38% | ［0，0.3） | -0.77% | 优 | 0.77% |
坑塘大小 | （6，10］ | 0.73% | （3，6］ | 0.37% | （10，15］ | 0% | （15，25］ | -0.37% | （25，+∞）或（0，3］ | -0.73% | 较优 | 0.37% |
利用现状 | 经常进行养殖工作和生产活动 | 1.02% | 有一定养殖工作和生产活动，利用现状较好 | 0.51% | 养殖工作和生产活动一般 | 0% | 养殖工作和生产活动较少 | -0.51% | 丢弃或荒废 | -1.02% | 一般 | 0.00% |
规模集聚度 | 集聚程度高 | 1.22% | 集聚程度较高 | 0.61% | 集聚程度一般 | 0% | 集聚程度较低 | -0.61% | 集聚程度低 | -1.22% | 劣 | -1.22% |
城镇影响度（距城区或镇区中心距离）（米） | （0，1000） | 1.88% | ［1000，2000） | 0.94% | ［2000，3000） | 0% | ［3000，5000） | -0.94% | ［5000，+∞） | -1.88% | 一般 | 0.00% |
农贸市场影响度（距最近农贸市场距离）（米） | （0，500） | 1.35% | ［500，800） | 0.68% | ［800，1200） | 0% | ［1200，1500） | -0.68% | ［1500，+∞） | -1.35% | 一般 | 0.00% |
道路通达度 | 国道能通达 | 1.61% | 省道能通达 | 0.81% | 县道能通达 | 0% | 乡道能通达 | -0.81% | 只有村道能通达 | -1.61% | 劣 | -1.61% |
对外交通便利度（距离物流中心、货运中心、高速路口）（米） | ［0，1500） | 1.37% | ［1500，3000） | 0.69% | ［3000，5000） | 0% | ［5000，8000） | -0.69% | ［8000， +∞） | -1.37% | 一般 | 0.00% |
合 计 | 1.90% | |||||||||||
（2）确定期日修正系数
基准地价估价期日为2017年11月1日，与待估宗地的估价期日一致，故期日修正系数为1。
（3）确定土地剩余使用年期修正系数
待估宗地剩余土地使用年期为40年，与基准地价的定义不一致，根据《坑塘水面（养殖水面）剩余使用年期修正系数表（还原率r=4.41%）》，确定其修正系数为0.9295。
第四步：计算
通过对宗地相应的因素进行修正可得到待估宗地的土地价格：
坑塘水面单位面积地价=坑塘水面级别基准地价×（1+各因素指标修正系数之和）×期日修正系数×剩余使用年期修正=81×（1+1.9%）×1×0.9293≈77（元/平方米）
坑塘水面总地价=坑塘水面单位面积地价×坑塘水面总土地面积=77×35000=269.5（万元）
江门市国土资源局
2018年11月1日
江门市政府门户网站
粤公网安备 44070302000670
