关于印发《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》的通知（江建〔2026〕47号）
图解：江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引
一、修订背景
《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）》（江建〔2022〕84号）自施行以来，有效推动住宅小区首次成立业主大会和选举业主委员会活动的规范实施，充分发挥业主大会、业主委员会的监督作用。其上位法依据《广东省物业管理条例》，已根据2023年11月23日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<广东省河道采砂管理条例>等六项地方性法规的决定》修正，鉴于上位法依据已发生变化，为确保其内容与现行法律、法规及政策文件的一致性，市住房城乡建设局根据部门规范性文件管理要求对《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）》再次进行修订。
二、修订依据
《中华人民共和国民法典》
《物业管理条例》
《广东省物业管理条例》
《业主大会和业主委员会指导规则》
三、新增内容
（一）明确了业主的定义。
房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
（二）明确了《首次业主大会会议表决规则》的约定事项。
《首次业主大会会议表决规则》对下列主要事项作出约定：
1.选票规范填写方式、送达方式及委托投票的方式；
2.计票规则。
四、修订的主要内容
（一）修订了筹备组业主代表的建议条件。
修订前：履行业主义务，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为。
修订后：遵守管理规约，无损害公共利益行为。
（二）修订了确定业主人数和投票权数的方式。
修订前：投票权数为专有部分面积占建筑物总面积权重。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积内。
决定《业主大会议事规则》的首次业主大会会议，车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
修订后：投票权数为专有部分面积占建筑物总面积权重。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
决定《业主大会议事规则》的首次业主大会会议，车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
《业主大会议事规则》在不与法律法规相抵触的前提下，可以就业主投票权计算时专有部分面积的确定进行约定。
（三）修订了选举业主委员会委员条件。
修订前：遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为。
修订后：遵守管理规约，无损害公共利益行为。
（四）修订了刻制印章的身份证明文件要求。
修订前：业主委员会办理备案手续后，可持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会印章。印章应当标明业主委员会的届数。
修订后：业主委员会办理备案手续后，由业主委员会主任持身份证（委托他人办理需提供经办人身份证、授权委托书、业主委员会主任身份证复印件）和备案回执向公安机关申请刻制业主委员会印章。
五、工作流程主要内容
首次成立业主大会和业主委员会工作流程主要包括：
1.申请成立首次业主大会。
2.成立首次业主大会筹备组。
3.确定业主人数和投票权数。
4.拟定《首次业主大会会议表决规则》《业主大会议事规则》和《管理规约》征求意见稿。
5.推选首届业主委员会候选人。
6.确定业主委员会委员候选人和《业主大会议事规则（表决稿）》《管理规约（表决稿）》。
7.首次业主大会会议的召开。
8.业主委员会成立。
9.业主委员会委员的终止和递补。
六、实施时间
本指引自2026年5月1日起施行，有效期至2031年4月30日。
江门市住房和城乡建设局咨询电话：0750-3831643、3831642
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