一、文件的制定背景
近年，住房城乡建设部、农业农村部、自然资源部等多部门都提出要建立健全农村宅基地和农村房屋管理制度。制定《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》）是规范我市农村宅基地和房屋建设管理的现实需要，更是保障我市农村村民基本居住权益、维护农村社会稳定的客观要求。
二、适用范围
本市行政区域内的农村宅基地和农村住宅建设管理。
三、主要内容说明
《江门市农村住宅管理办法（试行）》分为六章，共四十二条：
第一章总则（共8条）
明确了适用范围、术语释义、基本原则和要求，对政府职责、部门分工、宣传引导和社会监督等方面作出规定。
《办法》进一步明确：一是严格落实“三到场”“五公开”的要求，即申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场，村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。二是实行带图审批、按图施工、依图验收制度。“带图审批”是指农村村民必须携带农村住宅设计方案、施工图等住宅设计图件等资料向所在的农村集体经济组织提出书面申请，通过农村集体经济组织、村民委员会的核查和公示后，再提交给乡镇人民政府审查，政府需审核住宅设计是否符合当地风貌管控要求、农村住宅是否依法委托具有相应资质的设计单位进行设计或选用农房设计通用图集。“按图施工”是指农村村民对房屋的质量安全负总责，应当在开工前向乡镇人民政府申请建房验线，按照住宅设计图件等要求进行施工；承建方应当按图施工，不得使用不符合工程质量安全要求的建筑材料、建筑构配件和设备；乡镇人民政府要加强农房建设施工的监督管理服务，做好农房日常巡查工作，指导农村村民和承建方按图施工。“依图验收”是指农村住宅建设竣工后，农村村民应当向乡镇人民政府提出规划核实申请，乡镇人民政府要根据设计图件、施工合同、施工记录等，实地检查房屋质量，督促指导农村村民作出全面评价并形成竣工验收结论。农村住宅经规划核实和竣工验收合格的，乡镇人民政府出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。
第二章规划和用地（共5条）
围绕农村住宅建设用地、宅基地面积标准、建房选址等方面作要求。
《办法》进一步明确：一是从规划合规性和安全保护性两方面，明确了建房选址的硬性要求和禁止范围。一方面，农村住宅建设选址必须符合国土空间规划管控要求，这是建房选址的前置条件，确保建房行为与区域整体发展规划、空间管控要求保持一致。另一方面，划定六大禁止建设区域，其中永久基本农田是保障粮食安全的核心耕地，严禁建房是坚守耕地保护红线的关键举措；生态保护红线范围以不破坏生态系统完整性为原则，仅不涉及新增建设用地的情形可例外；公路建筑控制区、饮用水水源一级保护区的禁止性规定，是为了保障交通安全和饮水安全；地质灾害隐患点等危险区域的禁止性规定，是从保护村民生命财产安全角度作出的风险防控安排；国家级风景名胜区核心景区等文化保护区域的禁止性规定，是为了保护自然景观和历史文化遗产的原真性；法律法规规章规定的其他禁止区域则作为兜底条款，覆盖所有未明确列举但需管控的区域，确保选址管控无死角、无漏洞。二是明确新批准农村宅基地的用地面积不得超过省执行标准，具体由各县（市、区）人民政府根据国土调查、地形地貌等情况确定。
第三章农村宅基地审批和建设规划许可（共11条）
重点对申请条件、申请材料、建设规划许可、不予批准宅基地的情形、原址重建或改扩建的条件等作详细规定。
《办法》进一步明确：一是明确作为农村宅基地审批管理重要前置条件的“一户一宅”有关要求。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居”以及《广东省土地管理条例》（2022年实施）“第四十二条第四款 鼓励通过集体建房、合建住房等方式，保障农村村民户有所居”，明确了农村宅基地审批管理中“一户一宅”这一核心要求的定义，要求农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准，严格遵照了国家法律。对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，可以按照我省有关规定，在充分尊重村民意愿的基础上，通过集体建房、合建住房等措施，使村民实现户有所居。二是根据城镇开发边界来分类核发规划许可：城镇开发边界外建设农村住宅的，由乡镇人民政府实施乡村建设规划许可，核发乡村建设规划许可证。在城镇开发边界内利用农村宅基地建设住宅的，由市、县自然资源部门依据详细规划，核发建设工程规划许可证。三是在本管理办法实施前已经取得宅基地不动产权证（土地证）或农村宅基地批准用地文件的宅基地，超过两年再申请报建的，申请报建前应经属地乡镇人民政府重新审查是否符合使用宅基地的资格，经审核通过后才能申请建设规划许可。
第四章农村住宅建设管理（共12条）
重点对建房控制标准、住宅设计、施工备案或者施工许可、建房验线、开工期限、施工主体、规划核实与竣工验收等作明确要求。
《办法》进一步明确：一是在设计方面，低层农村住宅可以选择以下3种方式进行设计：选择农房设计通用图集（包括《江门市农房设计通用图集》第一版、第二版等）中的样式、聘请有资质的设计单位进行设计、聘请有资格的设计人员进行设计。除低层以外的其他农村住宅应当选择以下2种方式进行设计：选择农房设计通用图集中的样式、聘请有资质的设计单位进行设计。二是经批准建房的农户应当在开工前向乡镇人民政府申请建房验线。未经验线，不得开工。三是农村宅基地批准书和乡村建设规划许可的有效期为2年，农村村民应当在有效期内申请建房验线和开工建设。有效期届满后未开工且未办理延期手续的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可自行失效。建设工程规划许可证的有效期及延期按照《广东省城乡规划条例》的规定执行。四是在施工方面，低层农村住宅可以选择以下2种方式进行施工：委托具有相应资质的施工单位、委托经过培训合格并具备相应技能的乡村建筑工匠施工。其他农村住宅应当依法委托具有相应资质的施工单位进行施工。五是农村村民需要凭农村宅基地批准书、相关规划许可申请安装临时水电设施，农村住宅未经批准开工建设的，供水、供电等公共服务单位不得与其签订服务合同并提供临时性服务。农村村民新建农村住宅的，农村村民凭农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表申请安装正式水电和燃气等公共服务设施，办理开户接入手续。农村住宅未经验收合格的，供水、供电、燃气等市政公共服务单位不得与其签订服务合同并提供永久性服务。
第五章监督管理与法律依据（共4条）
主要对监督检查和执法、违法建设和违法施工等作出要求。
《办法》进一步明确：对非法占用土地的，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规进行处罚。未取得乡村建设规划许可、建设工程规划许可或者未按照相关规划许可进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等相关法律法规进行处罚。对依法应当办理建筑工程施工许可证的农村住宅项目，未依法取得建筑工程施工许可证或者为规避办理建筑工程施工许可擅自施工的，依据《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》等相关法律法予以处罚。
第六章附则（共2条）
重点对解释部门、有效期等作规定。
四、有效期限
《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》自2026年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日。
江门市住房和城乡建设局咨询电话：0750-3831968
江门市政府门户网站
粤公网安备 44070302000670
