各市、区人民政府，市有关单位：

《江门市社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法》业经市政府十四届二十一次常务会议审议通过，经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                               江门市住房和城乡建设局

                                        2013年3月29日

江门市社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为完善我市住房保障体系，鼓励社会力量投资建设公共租赁住房，规范社会力量投资建设公共租赁住房的管理，根据国家住建部等七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、财政部和国家税务总局联合发布的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）、广东省府办印发的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（粤府办[2010]65号）和《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办[2012]12号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称社会力量投资建设公共租赁住房（以下简称“公租房”），是指由政府提供政策支持，社会各类主体投资建设，纳入政府统一管理的限定套型面积、租金标准、供应对象的保障性住房。

第三条  江门市行政区域范围内社会力量投资建设公租房的房源筹集、申请、管理和监督适用本办法。

第四条  社会力量投资建设的公租房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套住房套型建筑面积严格控制在60平方米以下；以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

第五条  江门市及所辖各市、区住房城乡建设局是社会力量投资建设公租房的主管部门（以下简称“住房保障管理部门”）。江门市住房保障管理部门负责全市和市直年度住房保障计划的制定、实施和监督；各市、区住房保障管理部门根据全市住房保障计划的安排制定本市、区的年度住房保障计划，并组织实施。

各级发展改革、物价、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、审计、统计、城乡规划、城市管理、税务等相关职能部门各司其职，协同做好社会力量投资公租房的建设、管理等相关工作。

第二章  房源筹集

第六条  社会力量投资建设公租房必须符合江门市及所在市、区的公租房发展规划和年度计划，由投资主体向所在市、区住房保障管理部门提出申请，经所在市、区住房保障管理部门初审，报同级人民政府批准，并报江门市住房保障管理部门备案。

第七条  社会力量投资建设公租房的建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，或在投资主体自有储备用地中解决。

第八条  社会力量投资建设公租房的资金来源由投资主体自筹。

第九条  社会力量投资建设公租房的建设模式主要为：

（一）各类企业或其他投资机构投资建设。由政府有偿提供土地，并按规定在其建设和管理过程中给予相关优惠政策支持，由房地产开发等各类企业或其他投资机构出资建设公租房。

（二）产业园区集中建设。在外来务工人员集中的产业园区（开发区）等，由产业园区（开发区）统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由产业园区（开发区）投资建设公租房。集中建设的公租房面向产业园区（开发区）内单位符合住房保障对象条件的人员出租。

（三）单位自筹建设。住房困难职工较多的企事业单位，在符合城乡规划的前提下，办理有关用地手续，利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房。单位自建公租房面向本单位符合住房保障对象条件的人员出租。

（四）利用集体建设用地建设。积极开展利用集体建设用地建设公租房试点工作，按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，报省政府批准后建设。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用集体建设用地建设的公租房须整体确权，不得分拆确权。

第十条  社会力量投资建设的公租房建成后，产权归投资者所有（在土地出让时有前置条件的除外），并在房地产登记簿和权属证书上载明公租房性质。在公租房性质不变的前提下，投资者可以依法转让。

第十一条  社会力量投资建设的公租房的质量安全应当符合相关法律、法规规定以及有关住房建设的强制性标准。房屋建成后，工程建设项目的验收和保修，按照有关规定执行。建设单位对其建设的公租房工程质量安全负最终责任。

第三章  政策支持

第十二条  经所在市、区政府批准并报江门市住房保障管理部门备案的纳入年度建设计划的社会力量投资建设公租房，其开发建设和租赁经营所涉及的相关税费，可以依法减免。

（一）对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据所在市、区住房保障管理部门出具的相关资料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

（二）对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据所在市、区住房保障管理部门出具的相关资料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

（三）对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（五）对公租房建设项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。公租房项目应依法修建防空地下室，确因地质、施工等客观条件限制不能修建的，经人民防空部门审核批准后依法免收防空地下室易地建设费。

（六）对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

（七）如当年中央或省对我市下达公租房补助资金的，我市将根据中央或省对我市下达公租房补助资金的具体情况，对各市、区经批准纳入当年公租房建设计划的项目给予适当的补贴。

第十三条  社会力量投资建设公租房项目经当地人民政府批准和报江门市住房保障管理部门备案后，建设单位依据所在市、区住房保障管理部门出具的相关资料向有关部门申请办理税费减免等相关手续。

第十四条 社会力量投资建设公租房可以在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

第十五条  公租房项目经政府相关部门审批后，可规划建设适量配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

第四章  租金及租赁管理

第十六条  社会力量投资建设的公租房的租金收缴以及房屋日常管理、维护等具体事务性工作，产权人（出租人）可自行负责，也可以委托第三方管理。

第十七条  社会力量投资建设的公租房只可用于承租人自住。承租人不得出借、转租、分租或闲置，不得用于从事其他经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。

承租人租住公租房，负有合理使用的责任。因使用不当造成房屋和配套设施损坏的，应当赔偿或承担相应的法律责任。

第十八条  社会力量投资建设的公租房具备物业管理条件的，产权人或受托管理部门应当为承租人提供物业管理。公租房物业管理费应当由承租人负担。

第五章  准入、退出和责任

第十九条  对向外出租、实行公司化运作的公租房，其准入条件、租金水平、退出机制等必须按照当地政府制定的公租房管理办法执行。

第二十条  在产业园区（开发区）内建设的公租房，其准入条件、租金水平、退出机制等由产业园区（开发区）管委会遵照国家和省、市有关公租房管理办法自行制定，报所在市、区住房保障管理部门备案。

第二十一条  企事业单位自筹建设的公租房，其准入条件、租金水平、退出机制等由建设单位遵照国家和省、市有关公租房管理办法自行制定，并报所在市、区住房保障管理部门备案。

第二十二条  在产业园区（开发区）内建设或由企事业单位自筹建设的公租房，优先向产业园区（开发区）内或本单位符合住房保障对象条件的员工出租。在满足产业园区（开发区）内或本单位员工租赁需求后，有富余住房需对外出租的，须报所在市、区住房保障管理部门审核，经批准同意后方可进行，其出租对象为邻近企事业单位（需提供双方企事业单位租赁协议）符合住房保障对象条件的员工或经当地住房保障管理部门审核通过的轮候家庭，租金按本园区或本单位同类房屋标准执行。最高不能高于当地政府投资建设的同类房屋同一地段公租房租金标准。退出机制必须按照当地政府制定的公租房管理办法执行。

第二十三条  住房保障管理部门及其工作人员在公租房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条  公租房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由所在市、区住房保障管理部门按照住建部《公共租赁住房管理办法》责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租公租房的；

（二）未履行公租房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变公租房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

公租房的所有权人为行政机关的，按照本办法第二十三条处理。

第六章  附则

第二十五条  本办法由江门市住房保障管理部门负责解释。

第二十六条  本办法如与国家、省今后颁布的政策、法规有抵触的，以国家、省的相关政策、法规为准。

第二十七条  本办法自2013年5月1日起施行，有效期3年，期限届满后将根据实际情况依法评估修订。