文本解读：江门市农村住宅建设管理办法（试行）

图解：江门市农村住宅建设管理办法（试行）

JMBG2025036

关于印发《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》的通知

江建〔2025〕223号

　　各县（市、区）人民政府，各有关单位：

　　为规范农村宅基地和村民住宅建设管理，保障农村村民基本居住权益，切实加强农房风貌管控，根据工作实际，市住房城乡建设局、市自然资源局、市农业农村局、市城市管理综合执法局研究制定了《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》。现印发给你们，请遵照执行。

　　江门市住房和城乡建设局               江门市自然资源局

　　江门市农业农村局        江门市城市管理和综合执法局

　　2025年12月18日   

　　（联系电话：江门市住房和城乡建设局，0750-3831968；江门市自然资源局，0750-3160660；江门市农业农村局，0750-3887599；江门市城市管理和综合执法局，0750-3835696）

江门市农村住宅建设管理办法（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条【目的和依据】 为了规范本市农村宅基地和农村住宅建设管理，保障农村村民居住权益，建设宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》等法律法规、部门规章和政策文件，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条【适用范围】 本市行政区域内的农村宅基地和农村住宅建设管理，适用本办法。

　　第三条【术语释义】 本办法所称农村村民，是指具有本市农村集体经济组织成员资格的人员。

　　本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　本办法所称农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按照宅基地及住宅建设管理相关规定建设的居住房屋。

　　第四条【基本原则和要求】 农村宅基地和住宅建设管理坚持规划先行、一户一宅、节约土地、风貌协调的原则，实行市级指导、县级主抓、镇级主责、村级主治、村民主体的管理体制。

　　严格用地建房全过程管理，落实“三到场”（申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场）、“五公开”（村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开）要求。

　　加强新建农村住宅风貌管控，有序推进存量农村住宅改造，实行带图审批、按图施工、依图验收制度。

　　第五条【政府职责】 市人民政府要加强农房建设管理法制和信息化建设，强化业务指导和工作督导，实施农房建设管理信息化建设。

　　各县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域内农村住宅建设管理工作的组织领导，建立健全协调机制，明确管理机构，落实管理人员，并将所需经费纳入财政预算。

　　乡镇人民政府应办理宅基地用地审批，建立宅基地用地建房联审联办制度，完善村级宅基地协管员、规划联络员、村庄建设协管员制度，落实人员和经费，明确内部分工和执法职责，做好农村宅基地和农村住宅建设管理及违法查处相关工作。

　　第六条【部门分工】 住房城乡建设主管部门负责指导农村住宅设计、施工、质量安全监督检查和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。

　　农业农村主管部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置农房利用等。

　　自然资源主管部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，保障农村住宅建设用地计划指标需求，依法办理农用地转用和未利用地转用审批以及建设工程规划许可证，指导乡镇办理乡村建设规划许可证，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产登记。

　　城市管理综合执法部门负责指导乡镇人民政府落实对农村村民未经批准或者违反规划规定建农村住宅的查处工作。

　　第七条【对村民委员会和农村集体经济组织的指导】 乡镇人民政府及各县（市、区）人民政府有关部门应当加强对村民委员会、农村集体经济组织开展农村住宅建设管理工作的指导。

　　第八条【宣传引导和社会监督】 市县两级人民政府及有关部门、乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织依法组织开展农村住宅建设政策法规的宣传教育。

　　任何单位和个人应当遵守农村住宅建设相关法律法规，并有权举报相关违法行为。

　　第二章 规划和用地

　　第九条【规划先行】 农村住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建房的相关规划许可和用地批准手续。

　　第十条【规划编制】 各县（市、区）人民政府、乡镇人民政府编制国土空间规划（含村庄规划）应当统筹安排宅基地规模和布局，为农村住宅建设用地预留空间，满足农村住宅建设合理用地需求。

　　第十一条【用地保障】 市县两级人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村宅基地需求。

　　农村住宅建设应当尽量使用原有宅基地和村内空闲地。

　　第十二条【建房选址要求】 农村住宅建设应当按照国土空间规划管控要求选址，禁止在下列区域进行农村住宅建设：

　　（一）永久基本农田；

　　（二）生态保护红线范围（不涉及新增建设用地的除外）；

　　（三）公路建筑控制区、饮用水水源一级保护区；

　　（四）地质灾害隐患点、存在地质灾害风险隐患的坡地、堤防和护堤地、水利工程管理范围等危险区域；

　　（五）国家级风景名胜区核心景区，文物保护单位保护范围，历史文化名镇、名村和历史文化街区核心保护范围；

　　（六）法律、法规、规章规定的禁止农村住宅建设的其他区域。

　　第十三条【宅基地面积标准】 新批准农村宅基地的用地面积不得超过省执行标准：

　　（一）平原地区和城市郊区每户不超过80平方米；

　　（二）丘陵地区每户不超过120平方米；

　　（三）山区每户不超过150平方米。

　　宅基地所属区域的地形类型，由各县（市、区）人民政府根据国土调查、地形地貌等情况确定。

　　第三章 农村宅基地审批和建设规划许可

　　第十四条【一户一宅】 农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，各县（市、区）人民政府可以在充分尊重村民意愿的基础上，采取集体建房、合建住房等措施，保障村民实现户有所居。

　　第十五条【“户”的认定】 各县（市、区）人民政府应当根据本地实际，综合考虑年龄、婚姻状况、风俗习惯等因素，确定户的具体标准和认定程序。

　　第十六条【申请条件】 农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用宅基地：

　　（一）农户在本集体经济组织没有取得宅基地的；

　　（二）因发生或者防御自然灾害、建设乡镇村公共设施、实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；

　　（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　乡镇人民政府不得以农户未取得公安机关单独立户为由，认定其不具备申请宅基地的资格。

　　第十七条【提出申请】 农村村民申请宅基地和建设住宅的，应以户为单位向所在农村集体经济组织（如果没有组级集体经济组织的，则向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村集体经济组织或村民委员会办理的，直接向村集体经济组织或村民委员会提出申请）提出书面申请并提供以下申请材料：

　　（一）农村宅基地和建房规划许可申请表；

　　（二）农村宅基地使用承诺书；

　　（三）申请人及户内成员身份证明；

　　（四）农村宅基地宗地红线图；

　　（五）农村住宅设计方案、施工图等住宅设计图件资料。

　　农村宅基地和建房规划许可申请表、农村宅基地使用承诺书等资料可参照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经〔2019〕6号）附件制定，各乡镇人民政府可按本地区实际情况进行优化。

　　合建住房的，由联合建房的农户共同提出申请。

　　第十八条【核查程序】 农村集体经济组织接到申请之日起10个工作日内对申请资格等事项是否符合本集体经济组织的宅基地和农村建房管理制度进行核查，出具核查意见（如果没有组级集体经济组织的，则由村民小组进行核查）。宅基地申请经农村集体经济组织成员（代表）会议通过后，农村集体经济组织应当将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等内容在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。  

　　农村集体经济组织成员对公示内容有异议的，可以在公示期内向农村集体经济组织提出，农村集体经济组织应当在公示期届满之日起5个工作日内核查，并将申请材料、核查意见、公示情况交村民委员会审核。公示期无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将农户申请、农村集体经济组织（成员）代表会议记录等材料交村民委员会审查。

　　村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村民委员会签署意见连同申请材料一并报乡镇人民政府审批。

　　申请材料不符合规定要求的，农村集体经济组织和村民委员会应当在接收到材料之日起5个工作日内指导申请人补正。农村集体经济组织和村民委员会未按规定出具核查意见或者报送申请材料的，由乡镇人民政府责令改正。

　　第十九条【审批程序】 乡镇人民政府应当建立一个窗口对外受理、多机构内部联动运行的宅基地用地和农村住宅建设联审联办制度。乡镇人民政府收到申请后，组织现场勘察并及时审核：

　　（一）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房的相关规划许可申请是否经过审核公示。

　　（二）用地建房是否权属清晰无争议、符合国土空间规划、国土空间用途管制要求。

　　（三）住宅设计是否符合当地风貌管控要求，农村住宅是否依法委托具有相应资质的设计单位进行设计或选用农房设计通用图集。

　　乡镇人民政府应当在受理申请材料之日起30个工作日内办结审批事项。经审核符合规定条件的，按本办法第二十条办理建房的相关规划许可，并出具农村宅基地批准书。

　　第二十条【分类核发建设规划许可】 在城镇开发边界外建设农村住宅的，由乡镇人民政府实施乡村建设规划许可，核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证应当采用国家统一的格式，附图应包括住宅设计方案图。

　　在城镇开发边界内利用农村宅基地建设住宅的，由市、县自然资源部门依据详细规划，核发建设工程规划许可证，对于城镇开发边界内详细规划依法审批前，可依据“三区三线”划定成果和市、县、乡镇国土空间规划管制规则，核发乡村建设规划许可证。

　　城镇开发边界在市县级国土空间总体规划中根据上级部门工作要求确定。

　　本管理办法实施前已经取得宅基地不动产权证（土地证）或农村宅基地批准用地文件的宅基地，超过两年再申请报建的，申请报建前应经属地乡镇人民政府重新审查是否符合使用宅基地的资格，经审核通过后才能申请建设规划许可。

　　第二十一条【土地转用及专项许可】 建设农村住宅涉及占用农用地和未利用地的，应当在核发建房的相关规划许可和出具用地批准文件前，报有审批权的人民政府或者其委托的机关按法定程序办理农用地和未利用地转用审批手续。涉及使用林地的，依法办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续；涉及水利、电力、交通等部门管理事项的，应当及时征求管理部门意见。

　　第二十二条【不予批准宅基地的情形】 农户申请农村宅基地建设住宅，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）申请人不是本农村集体经济组织成员；

　　（二）分户前存在一户多宅，分户时合理调剂可以满足居住需求；

　　（三）已取得宅基地且不属于申请原址重建、改扩建；

　　（四）申请使用的宅基地不符合国土空间规划、相关专项规划、国土空间用途管制要求；

　　（五）申请拆除原有住宅异址新建，但拒绝签订退回原有宅基地协议；

　　（六）申请使用的宅基地存在权属争议；

　　（七）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的。

　　（八）法律、法规、规章其他情形。

　　本办法施行前，农村村民一户合法拥有不相连的住宅，占用宅基地面积合计未超过规定面积标准的，不视为一户多宅。

　　乡镇人民政府不予批准的，须书面通知申请人，说明不予批准的理由，并告知其法律救济途径。

　　第二十三条【原址重建或改扩建】 有下列情形之一的，农户可以申请原址拆旧重建或者改扩建：

　　（一）符合“一户一宅”要求的；

　　（二）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　农户申请原址拆旧重建或者改扩建住宅的，应当按照本办法新申请农村宅基地和建设住宅的程序，分类办理建房的相关规划许可和用地批准文件。对于原户籍在本集体经济组织的，已依法取得宅基地土地使用权证的村民，且户口已迁入集体经济组织所在地，但不属于农村集体经济组织成员的，原登记地块需要新建、拆旧重建的，参照本管理办法第三章执行。

　　第二十四条【公开办事】 乡镇人民政府应当将宅基地和建房的相关规划许可申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式以及村庄规划等公开，接受群众监督。

　　第四章 农村住宅建设管理

　　第二十五条【建房控制标准和住宅类型】 市县两级人民政府应当根据本地实际情况，明确对农村住宅的层数、高度、建筑面积标准和验收面积误差标准等控制要求，制定低层农村住宅标准、建筑风貌要求等管控规定。

　　农户可以单户或者合建住房。多户联合建住宅的，相应标准可以适当放宽，但是占用宅基地的面积和住宅建筑面积不得超过单户建房规定面积的总和。

　　第二十六条【建房技术服务】 市县两级人民政府住房城乡建设等主管部门应当免费提供适合本地的农村住宅设计通用图集，并给予技术指导。支持具有专业技术技能的志愿者开展技术下乡服务，鼓励有关单位和专业技术人员为村民提供农村住宅设计与现场施工技术服务。

　　第二十七条【住宅设计】低层农村住宅可以依法委托具有相应资质的设计单位进行设计或选用农房设计通用图集，也可以委托具备建筑、结构专业注册职业资格的设计人员进行设计。其他农村住宅应当依法委托具有相应资质的设计单位进行设计或选用农房设计通用图集。

　　鼓励参照绿色建筑标准建设农村住宅，鼓励使用绿色节能建筑材料、技术和采用装配式建筑。房屋的绿色化改造应遵照当地农房建设风貌管控要求。鼓励建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、风貌协调的现代宜居农村住宅，体现当地历史文化和地域特色。

　　第二十八条【施工备案或者施工许可】 农村村民建设非低层住宅，投资额和建筑面积达到须办理施工许可限额规定的，应当依法向所在地住房城乡建设主管部门申请办理施工许可证。属地住房城乡建设主管部门应当将施工许可证的有关信息及时告知申请人所在的乡镇人民政府。

　　前款规定以外的农村住宅建设应当在验线开工前向乡镇人民政府办理备案手续。乡镇人民政府对前款规定以外的农村住宅建设应当在验线开工前做好登记管理工作。

　　农村村民建房开工前应当向乡镇人民政府申领公示牌，并放置在施工现场显著位置至项目竣工验收。公示牌由乡镇人民政府按照统一规格制作。

　　第二十九条【建房验线】 经批准建房的农户应当在开工前向乡镇人民政府申请建房验线。乡镇人民政府应当自受理申请之日起5个工作日内组织现场验线。未经验线，不得开工。

　　第三十条【开工期限】农村宅基地批准书和乡村建设规划许可的有效期为2年，农村村民应当在有效期内申请建房验线和开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，应当在有效期届满前3个月内向核发机构申请延期开工，可申请延期一次，延长期限不超过1年。

　　有效期届满后未开工且未办理延期手续的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可自行失效，但不影响农户按照规定的条件和程序重新申请宅基地。

　　建设工程规划许可证的有效期及延期按照《广东省城乡规划条例》的规定执行。

　　第三十一条【施工主体】 低层农村住宅可以委托具有相应资质的施工单位进行施工，也可以委托经过培训合格、具备相应技能的乡村建筑工匠施工。其他农村住宅应当依法委托具有相应资质的施工单位进行施工。

　　乡村建设工匠是指参加住房城乡建设主管部门统一组织的培训，并经考核合格取得培训合格证书的人员。乡村建筑工匠的培训工作由市县两级人民政府住房城乡建设主管部门组织，人力资源和社会保障部门按规定给予培训经费补贴。市县两级住房城乡建设主管部门应当定期公布乡村建设工匠名录。各镇负责对辖区从事农村住宅建设的乡村建设工匠进行日常监督管理，组织宣传发动乡村建设工匠参加培训。乡村建设工匠不得承揽未经依法审批的建设项目。

　　第三十二条【住宅质量和安全】 农村村民对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。农村住宅设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

　　承建方应当依法与农村村民签订施工合同。鼓励农村村民、承建方购买雇主责任险、意外伤害险等保险。

　　农村村民应当按照建房的相关规划许可、宅基地批准文件、住宅设计图件等要求进行施工。承建方应当按图施工，不得使用不符合工程质量安全要求的建筑材料、建筑构配件和设备，落实施工安全防护措施，及时发现和消除安全隐患，农村村民应当协助配合。农村村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，承建方应当劝阻、拒绝施工或使用并及时报告镇人民政府。

　　乡镇人民政府应当对农户建房的质量安全组织实施监督检查，制作检查记录，村民委员会予以协助。市县两级住房城乡建设主管部门应当为乡镇人民政府对农村村民建房的质量安全管理工作提供指导。

　　第三十三条【规划核实与竣工验收】 农村住宅建设竣工后，农户应当向乡镇人民政府提出规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起20个工作日内，安排工作人员到场检查核实。核实合规的，出具核实凭证，并告知公安机关编制门牌和房屋地址名称。不合规的，应当书面通知农户，提出整改意见。建房农户收到核实凭证后，应当组织参建各方进行竣工验收，填写房屋建筑工程竣工验收意见表，工程竣工验收合格的，农户应将建房资料报乡镇人民政府备案。乡镇人民政府应当对农户组织竣工验收予以指导，并做好农村住宅台账管理工作。

　　农村住宅经规划核实和竣工验收合格的，乡镇人民政府出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。农村住宅未经验收合格的，不得投入使用。

　　第三十四条【不动产登记】 农村住宅验收合格的，农户向不动产登记机构申请办理不动产登记；合建住房的，参与合建者共同申请办理不动产登记。

　　第三十五条【市政公共服务】农村村民凭农村宅基地批准书、相关规划许可申请安装临时水电设施。农村住宅未经批准开工建设的，供水、供电等公共服务单位不得与其签订服务合同并提供临时性服务。

　　农村村民新建农村住宅的，农村村民凭农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表申请安装正式水电和燃气等公共服务设施，办理开户接入手续。农村住宅未经验收合格的，供水、供电、燃气等市政公共服务单位不得与其签订服务合同并提供永久性服务。

　　第三十六条【使用安全】农村村民应当按照安全使用要求使用和维护住宅，出现安全隐患时及时委托专业人员检查评估和加固整治。

　　改扩建农村住宅的，严格按照相关工程建设标准进行设计和施工。严禁违规变动房屋主体和承重结构进行装饰装修。

　　乡镇人民政府和村民委员会应当加强对农村住宅的安全隐患排查，发现安全隐患的应当及时通知和督促住宅所有权人、使用权人及时整改，消除安全隐患。

　　第五章 监督管理与法律责任

　　第三十七条【监督检查和执法】 乡镇人民政府应当对本行政区域内农村住宅建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现、查处农村住宅建设中非法用地、违反规划许可、违反施工许可等违法行为。农村集体经济组织、村民委员会应当引导村民依法实施用地建房活动，及时发现和劝阻违法建设行为。

　　各县（市、区）人民政府及自然资源、住房城乡建设、农业农村、城市管理综合执法等主管部门依据法定职责加强监督和指导。

　　第三十八条【公职人员违法违规行为的追究】 市县两级人民政府有关部门和乡镇人民政府的工作人员在农村住宅建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条【非法用地、违法建设与违法施工的处罚】对非法占用土地的，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规进行处罚。

　　未取得乡村建设规划许可、建设工程规划许可或者未按照相关规划许可进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等相关法律法规进行处罚。

　　对依法应当办理建筑工程施工许可证的农村住宅项目，未依法取得建筑工程施工许可证或者为规避办理建筑工程施工许可擅自施工的，依据《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》等相关法律法予以处罚。

　　第四十条【违反质量安全规定的处罚】 建设、勘察、设计、施工、监理等单位或者个人存在建筑工程质量安全违法行为的，依照建设工程质量安全管理有关法律法规和规章予以处罚。

　　第六章 附 则

　　第四十一条【实施与参照】 各县（市、区）人民政府可以结合本地区域发展定位、土地资源禀赋、城乡融合程度等实际，依照本办法制定实施细则。

　　街道办事处有关农村住宅建设管理工作可以参照本办法关于乡镇人民政府的规定执行。

　　市自然资源、市住房城乡建设、市农业农村、市城市管理综合执法等部门依各自法定职责对本办法具体适用问题进行解释。

　　第四十二条【施行日期】 本办法自2026年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日。